■第583段　深く掘り下げて考える
　（シリーズ　自分の物差しを持つ）　平成２９年８月７日

●タワーマンション節税とは何か

　高層タワーマンション節税と評価の見直しがいま、我々の業界で熱いトピックだ。
　大都市圏で増えている「タワーマンション」と呼ばれる２０階建て以上の超高層物件は上層階に行くほど景観がよくなるため、同じ面積でも取引価格が高い。一方で、こうした物件の固定資産税や相続税の算定基準となる「固定資産税評価額」は、マンション１棟の評価額を部屋ごとの床面積で割って計算しているため、階層による差はなく、同じ面積なら最上階と１階が同じ評価額で、固定資産税や相続税も原則同額である。

　この結果、タワーマンションは低層階より高層階の部屋を買えば、税金の評価が買値に対して相対的に安く、相続税対策になる。現金のまま相続するより税額も抑えやすく、固定資産税も取引価格の割に安くすむ。富裕層にしか使えない節税策として批判が高まり、税の公平性を阻害するという声が多くなったため、政府・与党が対策に乗り出した。２０１８年以降に引き渡す新築物件を対象として、高層階の固定資産税と相続税を引き上げ、低層階の税負担を軽くする。

●問題点を認識する

　この是正の動きは、ただ眺めがいいから、隅田川の花火大会が見られるからと、普通にタワーマンションの高層階を購入し、何年か居住して亡くなる人には関係がない話だ。
　世の中には、「死にそうだから、とりあえずタワーマンションの高層階を買いましょう」と、相続税対策でタワーマンションの高層階を買わせ、評価の違いを利用した節税を商売としてコーディネートする不動産屋や税理士がいっぱいいる。悪用する人が目立つせいで、タワーマンションの評価自体が歪んでいると問題になる。ある程度の線引きをして、節税対策として死ぬ間際に買う行為だけを防がなくてはいけないはずが、評価全体が悪いということになる。

　現在検討されている改正案では、４０階建てのマンションの最上階と１階で最大１０％くらいの評価の差をつける方向で進んでいる。しかし、１０％の差では根本是正にはならない。時価と相続税評価額の乖離をそのままに、建物全体の固定資産税評価額を変えずに従来通りの相続税評価の方法を踏襲した場合、改正による影響は軽微にとどまるからだ。違う仕組みとして整備しないと評価の見直しだけではフォローできない。
　我々は専門家として事情を周知し、「タワーマンションの高層階を買いたいけれど、問題があるでしょうか」と顧客から相談を受けたときに、「普通に住むなら関係ないですよ」とアドバイスできないといけない。


　文責　山田　咲道　公認会計士・税理士
　中央区の税理士　エース会計事務所　会社設立できる公認会計士　東京都

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